Uuden kodin ostajalle

RS-kauppa ja usein kysytyt kysymykset

RS-kauppa eli asuntokauppa perustajaurakoinnin mallilla on keskeinen osa uusien asuntojen hankintaprosessia Suomessa

Mikä on RS-kauppa?

RS-järjestelmä luotiin 1970-luvulla suojaamaan kodinostajia taloudellisilta ja rakentamiseen liittyviltä riskeiltä uudiskohteissa. Käytännössä RS-kohteet ovat asuntohankkeita, joissa:

  • Kohde kuuluu pankin ja muiden valvojien jatkuvaan tarkkailuun rakentamisen ajan.
  • Rakentamiselle on myönnetty erillinen pankin vahvistama RS-sopimus.
  • Ostajien varat talletetaan RS-tilille, jota rakennusliike ei voi käyttää ennen kuin tietyt ehdot täyttyvät.

Turvallinen asuntokauppa

RS-järjestelmä (RS = rahalaitosten neuvottelukunnan suosittelema) on lakisääteinen turva, joka suojaa uuden asunnon ostajaa rakennusvaiheen aikana, varmistaen, että ostajan rahat ja omistusoikeus ovat turvassa koko rakentamisen ajan. Ostajan turvana ovat myös tärkeät asiakirjat, kuten asunto-osakeyhtiön taloussuunnitelma, yhtiöjärjestys ja rakennustapaselostus, joihin voi tutustua rauhassa ennen kaupantekoa.

Kauppakirja allekirjoitetaan vasta, kun olet perehtynyt kaikkiin tarvittaviin asiakirjoihin, ja se voidaan allekirjoittaa joko myyntitoimistossa tai sähköisesti. Myyntihinta maksetaan hinnastossa ja kauppakirjassa ilmoitetuin eräajoin kohteen valmiusasteen mukaisesti, ja varausmaksu hyvitetään osana myyntihintaa. Maksuerätaulukon näet myyntivaiheen hinnastosta. Myyntihinnan viimeinen erä maksetaan vasta, kun asunto on tarkastettu ja vastaanotettu.

Kodin velaton hinta muodostuu myyntihinnasta sekä huoneistokohtaisesta yhtiölainaosuudesta. Näiden lisäksi on tontin lunastuskulut tai vuokravastikkeen maksaminen kuukausittain riippuen tontin omistusmuodosta. Yhtiölaina- ja mahdollisen tontinlunastusosuuden voi maksaa kokonaisuudessaan talon valmistuttua tai vaihtoehtoisesti kuukausittain pääomavastiketta ja tontinvuokravastiketta maksamalla.

Varainsiirtovero

Huoneiston velattomasta hinnasta maksetaan lisäksi varainsiirtovero, joka on 1,5 % asunnon velattomasta hinnasta. Vero maksetaan kahden kuukauden sisällä yhtiön valmistumisesta. Ostajan tulee itse huolehtia varainsiirtoveroilmoituksesta ja veron maksamisesta verottajalle. Huomaathan, että myös osakkeina myytävästä autopaikasta tulee maksaa varainsiirtovero.

Jos tontin omistusmuotona on valinnainen vuokratontti ja päätät lunastaa tontin osuuden taloyhtiölle, lisätään tontin lunastamisen yhteydessä myös varainsiirtovero 3,0 % osaksi tontinlunastushintaa.

Omistuksen rekisteröinti maanmittauslaitokselle

Kun ostat asunnon rakennusvaiheessa ja olet maksanut kauppahinnan kokonaan sekä omistusoikeus on siirtynyt sinulle, RS-pankki ilmoittaa huoneistosi omistuksen Maanmittauslaitokselle.

Huomaathan, että jos olet ostanut osakkeina autopaikan, tulee sinun itse hakea autopaikan omistuksen rekisteröintiä. RS-pankki ilmoittaa ainoastaan huoneiston omistuksen.

Jos ostat jo valmistuneen asunnon, tulee sinun hakea itse huoneiston omistuksen rekisteröintiä Maanmittauslaitokselta. RS-pankki hakee omistuksen rekisteröinnin ainoastaan rakennusvaiheessa ostetuille asunnoille.

Uusi koti omalla tontilla, valinnaisella vuokratontilla vai vuokratontilla?

Uuden asunnon ostoon liittyy monia tärkeitä kysymyksiä, joista tontin omistusmuoto on yksi keskeisimmistä. Mitä eroa on omalla tontilla ja vuokratontilla? Entä mitä tarkoittaa valinnainen vuokratontti, ja miten eri vaihtoehdot vaikuttavat asumiskustannuksiin ja talouden suunnitteluun? Mitä tonttiin liittyviä asioita uuden kodin ostoa harkitsevan kannattaa ottaa huomioon?

Oma tontti tarkoittaa, että asunto-osakeyhtiö omistaa tontin, jolle talo on rakennettu. Kun ostat asunnon omalla tontilla, tontin osuus sisältyy asunnon velattomaan hintaan. Tämä tuo vakautta ja ennustettavuutta asumiskuluihin, sillä erillistä tontinvuokravastiketta ei makseta. Kuukausittaiset asumiskulut ovat yleensä pienemmät, mutta asunnon hinta on korkeampi. Sinun ei myöskään tarvitse huolehtia vuokrasopimuksen päättymisestä tai vuokrankorotuksista. Taloyhtiö voi lisäksi itse päättää tontin käytöstä ja kehittämisestä.

Vuokratontilla taloyhtiö on rakennettu tontille, jonka omistaa joku muu, esimerkiksi kaupunki, kunta tai sijoitusyhtiö. Asunnon ostohinta on yleensä edullisempi, koska tontin osuutta ei tarvitse maksaa heti. Maksat kuitenkin kuukausittain tontinvuokraa osana hoitovastiketta taloyhtiölle, jolloin asumiskulut ovat korkeammat. Tonttiosuutta ei voi lunastaa omaksi. Vuokrasopimukset ovat yleensä pitkiä (esim. 50–100 vuotta), mutta vuokran määrä ja korotukset määräytyvät sopimuksen mukaan. Vuokratontin omistajia ovat usein kaupungit tai vakaat sijoitusyhtiöt.

Kun vuokratontin vuokrasopimus päättyy, taloyhtiö neuvottelee yleensä vuokranantajan kanssa uuden vuokrasopimuksen. Sopimusten pitkä kesto ja luotettavat omistajat takaavat asumisen jatkuvuuden. Joissakin tilanteissa vuokranantaja voi tarjota taloyhtiölle mahdollisuuden lunastaa tontti omaksi. Tällöin asuntojen omistajat yhdessä vastaavat tontin ostohinnan maksamisesta, ja tontti siirtyy kaupan myötä taloyhtiön omistukseen, ei yksittäisen asukkaan nimiin.

Valinnainen vuokratontti tarkoittaa, että taloyhtiö on rakennettu vuokratontille, mutta osakkaalla on mahdollisuus lunastaa huoneistokohtainen tonttiosuus taloyhtiölle joko asuntokaupan yhteydessä tai myöhemmin. Tontin lunastusarvio ei sisälly huoneiston velattomaan hintaan, vaan se on mainittu hinnastossa erikseen kohdassa ”tontin lunastusarvio”. Voit siis itse päättää, maksatko tontin lunastusosuuden heti vai myöhemmin. Jos et lunasta tonttiosuutta, maksat kuukausittain tontinvuokravastiketta. Lunastuksen jälkeen vapaudut tontinvuokravastikkeesta ja asumiskulut pienenevät. Lunastushinta tarkistetaan vuosittain elinkustannusindeksin mukaan ja maksetaan kerralla. Osaksi lunastushintaa tulee myös varainsiirtovero (3 % lunastushinnasta).  Lunastusoikeus siirtyy uudelle omistajalle, jos myyt asunnon ennen lunastusta.

Kannattaako tonttiosuus lunastaa heti? Jos aiot asua asunnossa pitkään ja sinulla on taloudellinen mahdollisuus, tonttiosuuden lunastaminen heti voi olla järkevää, koska hinta todennäköisesti nousee vuosien varrella. Tontinvuokran maksaminen ei lyhennä tontin lunastushintaa, joten vuokraa maksamalla et kerrytä omaa osuutta tontista. Jos taas tiedät muuttavasi lyhyen ajan päästä pois, voi olla kannattavampaa maksaa tontinvuokravastiketta ja antaa uuden ostajan päättää lunastuksesta.

Yhtiölaina

Jos yhtiölle on otettu yhtiölainaa rakentamista varten, sisältyy asunnon velattomaan hintaan myyntihintaosuus sekä yhtiölainan osuus. Talon valmistumisen yhteydessä voit päättää, maksatko asunnon yhtiölainaosuuden kerralla tai osittain pois omilla varoillasi tai pankista hakemallasi lainalla.

Voit myös päättää olla maksamatta yhtiölainaa pois ja tällöin jäät maksamaan kuukausittain rahoitusvastiketta. Rahoitusvastike muuttuu käytössä olevan euriborin muutoksien suhteessa. Rahoitusvastikkeen maksaminen lyhentää asuntokohtaista yhtiölainaosuutta.

Ensiasunnon ostaja ja ASP-laina

Oletko ajatellut ensiasunnon hankkimista? Oma koti ei ole vain paikka asua, vaan se kartuttaa myös varallisuuttasi. Kun omistat asunnon, lyhennät joka kuukausi lainaa ja kasvatat samalla omaa varallisuuttasi.

Uudiskohde on sopiva vaihtoehto monille ensiasunnon ostajille, sillä se tarjoaa modernia ja huoltovapaata asumista, alhaisempia energiakustannuksia ja monipuolisia mahdollisuuksia oman kodin räätälöintiin.

Ensiasunnon ostaja on henkilö, joka täyttää seuraavat kriteerit:

  • Hän on kaupantekohetkellä vähintään 18-vuotias.
  • Hän omistaa kaupan jälkeen vähintään 50 % asunnon osakkeista.
  • Hän aikoo muuttaa ostamansa asunnon vakituiseksi asunnokseen ja tehdä muuton 6 kuukauden kuluessa kaupanteosta tai uudiskohteen valmistumisesta.
  • Hänellä ei ole kaupantekohetkellä tai ole ollut sitä ennen omistusta yli 50 % mistään asunto-osakkeesta tai asuinrakennuksesta
  • Jos asunnon ostajia on kaksi, kumpikin heistä omistaa vähintään 50 % osakkeista, ja heidän on täytettävä muut yllä olevat ehdot tullakseen katsotuiksi ensiasunnon ostajiksi. Jos toinen ostajista ei täytä ensiasunnon ostajan kriteerejä, toisen voi silti katsota ensiasunnon ostajaksi, jos hän omistaa vähintään 50 % osakkeista ja muut kriteerit täyttyvät.

ASP-laina

ASP-laina on erityisesti ensiasunnon ostajille suunnattu valtion tukema asuntolaina, jonka avulla voit saada lainaa edullisemmalla korolla. ASP-lainan voi saada kun ASP-säästäminen on aloitettu 15-44 vuotiaana. Aviopuoliso voidaan liittää ASP-tiliin, vaikka tämä olisikin täyttänyt 45 vuotta. Sama koskee myös avopuolisoa jos hänellä on ASP-tilin omistajan kanssa yhteinen lapsi.

ASP-lainaan liittyen saat useita rahanarvoisia etuja, kuten:

  • ASP-lainalle saat valtiontakauksen.
  • Jos olet säästänyt ASP-tilille ja aiot nostaa ASP-lainan, tarvitset omia säästöjä 10 % asunnon kauppahinnasta.
  • ASP-tilille maksetaan normaalin talletuskoron lisäksi lisäkorkoa.
  • ASP-lainaan sisältyy valtion korkotuki ensimmäisen kymmenen vuoden ajaksi.

ASP-lainan voi ottaa useimmista suomalaisista pankeista. Voit kilpailuttaa ASP-lainan ja hakea sen haluamastasi pankista – ASP-tilin ei tarvitse olla samassa pankissa kuin mistä haet lainan.

RS-kaupan hyödyt kodinostajalle

Turvallisuus: RS-kohteet tarjoavat lisäturvaa, sillä pankki ja ulkopuoliset valvojat tarkkailevat hankkeen etenemistä.

Selkeys: Maksuerät jakautuvat rakentamisen edetessä, mikä helpottaa talouden suunnittelua.

Takuuaika: Asunnon valmistumisen jälkeen sinulla on oikeus takuuaikaiseen korjaukseen mahdollisten vikojen ilmetessä.

Luotettavuus: RS-järjestelmä takaa, että hankkeella on vahva taloudellinen perusta, ja epävarmuuden riskit ovat vähäisempiä.

Vinkkejä kodinostajalle RS-kauppaa harkitessa

  • Tutustu RS-sopimukseen: Kysy rakentajalta RS-asiakirjat ja varmista, että kaikki ehdot täyttyvät.
  • Seuraa rakentamisen etenemistä: RS-kohteet tarjoavat ostajille mahdollisuuden pysyä ajan tasalla hankkeen vaiheista.
  • Varmista rahoitus ajoissa: RS-kaupan maksuerät kannattaa suunnitella yhdessä pankkisi kanssa.
  • Yhteenveto

RS-kauppa tekee uudisasunnon ostamisesta turvallisempaa ja läpinäkyvämpää. Se suojaa sinua sekä taloudellisilta että teknisiltä riskeiltä koko ostopolun ajan aina varaamisesta takuuaikaan saakka. Jos etsit uutta kotia, RS-kohde voi olla erinomainen vaihtoehto tarjoten mielenrauhaa ja varmuutta elämän suurimman hankinnan yhteydessä.

Jäikö jokin mietityttämään?
Autamme mielellämme